Divorcio y Deuda Hipotecaria, ¿cómo hago para quedarme con la casa?

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En las últimas décadas muchas familias latinas residentes en Japón han adquirido su casa propia "my home” a crédito de 25, 30 ó 35 años. Son excepcionales los casos que han pagado al contado o en un plazo más corto como ser de 10 ó 15 años. Por ende, si la pareja decide divorciarse el tema es quién se queda con la casa o apartamento. Ante todo, hay que ver si está a nombre de los dos y si está a nombre de uno de los cónyuges es muy posible que la pareja aparezca como garante solidario "rentai hoshonin”. Significa que ante cualquier eventualidad del tomador de la deuda el o la garante asume la totalidad de la deuda pendiente.  
 
En el caso de las parejas latinas cuando tramitan el crédito hipotecario en el banco suelen sumar los ingresos de los dos para obtener el préstamo acorde al valor del inmueble. Obviamente, dependiendo de la zona y barrio el precio puede variar mucho, pero es muy posible que hayan adquirido una vivienda un poco excedido a sus posibilidades de pago con el agravante de que son inmuebles que se desvalorizan, más de lo pensado, a medida que pasa el tiempo. Hago esta aclaración porque la experiencia en las mediaciones de divorcio en los Tribunales de Familia indica que al momento de un divorcio el principal bien patrimonial que es la casa es uno de los motivos de discordia más grande junto a la tenencia de hijos. Usualmente, la esposa como fuente de ingreso de la unidad familiar figura como garante solidario, pero cuántas familias son conscientes de esa obligación.  
 
Supongamos que le corresponda la mitad de los bienes gananciales a la esposa, ¿podrá quedarse con la casa? Si la respuesta fuere afirmativa, cómo podrá hacerse de ese bien pues no se puede cortar en dos una vivienda. Tratándose de la compra de un bien de 25 a 30 millones de yenes es sumamente importante saber cuánto de la deuda queda pendiente. Las esposas al divorciarse suelen decir que le transfieran la titularidad del bien y que el marido pague lo que queda, pero el tema no es tan sencillo. Si la esposa es garante solidaria, por más que se divorcien, ambos deben seguir rindiendo cuenta al banco hasta el último centavo del crédito. Significa que, aunque quede disuelto el matrimonio el compromiso de pagar la deuda de la casa sigue y si uno de los cónyuges dejar de pagar o desaparece su paradero, la otra parte debe seguir pagando.
 
Por eso, ser garante solidario, no siempre es la mejor modalidad para contratar un crédito hipotecario.  Una alternativa es que una de las partes presente un nuevo garante solidario solvente para tranquilizar al banco, algo que no es tan fácil. La otra posibilidad es ofrecer una hipoteca que cubra el saldo. El banco suele pedir que sea un bien inmueble cuyo valor supere la deuda pendiente. Y lo último es que se venda la vivienda a través del banco y de la inmobiliaria bajo la modalidad de "nin-i baikyaku”. Sin embargo, salvo contadas excepciones, casi siempre el valor de esa venta es mucho menor al saldo de la deuda que debe cubrir, por ende, pierde la casa y encima debe asumir la deuda que queda.
 
Si es una vivienda que se ha valorizado en el tiempo se podría pagar la deuda y repartir el saldo positivo, lo cual dejaría feliz y tranquilo a las partes y desde luego al banco. Pero, cuando queda un saldo negativo, ambos deben asumir esa deuda. También dependería del monto de la deuda, pero lo que hacen los japoneses es que optan por vivir en viviendas públicas para bajos recursos "ken-ei / shi-ei danchi” para ahorrar los gastos de alquiler y seguir pagando la deuda pendiente.  Un ejemplo para ilustrar:  
- Valor de la compra de la vivienda: 25 millones, con un crédito de 30 años. 
- Al 10º año de casado deciden divorciarse. 
- El inmueble está a nombre de los dos y/o uno de los cónyuges es garante solidario. 
- Saldo de la deuda al momento del divorcio: 18 millones. 
- No hay un nuevo garante solidario ni una hipoteca que avale el saldo. 
- Optan por la venta "nin-i baikyaku”: Se vende a 13 millones. Este dinero entra directamente al banco. 
- Saldo de la deuda: 5 millones.  Además, pierde la casa
- Esta deuda debería pagarla ambos, aunque el matrimonio quede disuelto. Es necesario acordar entre los ex-cónyuges cómo saldarla. 
 
Y he aquí el mayor escollo pues si ya no son matrimonio ninguno quiere asumir una deuda por algo que siquiera existe (fue vendido o cedido). Pero, para el Banco acreedor ambos son deudores. Algunos expertos señalan la posibilidad de que ambos se endeuden de nuevo por el saldo. O, hacer un nuevo contrato de crédito hipotecario de manera separada por un inmueble que ya no es un bien ganancial. Ambas alternativas tienen poca viabilidad.  Por esos 5 millones es mucho más complejo llegar a un acuerdo porque la casa no existe y nadie quiere pagar por algo que ya no es suyo. Sin embargo, el banco exige que se cumpla esa obligación al que más ingresos tiene, que generalmente es el ex-marido o titular del crédito inicial. 
 
Como dice un abogado amigo lo mejor es no divorciarse, pero cuando los objetivos de la pareja llegan a la conclusión de que no es continuar con la vida matrimonial el tema de la deuda debe ser discutido entre las partes con objetividad y racionalidad, pues la deuda sigue más allá del divorcio. La cuestión de la deuda no tiene nada que ver con quién es más o menos culpable del divorcio, pues al banco lo único que le interesa es que alguien salde la deuda o se ponga un garante solvente o se siga pagando hasta la última cuota. A ellos les importa muy poco los causales de divorcio, si se fue de la casa o si fue expulsado del inmueble. En fin, ante la compra de una vivienda a crédito de largo plazo es necesario que constaten si va a nombre de los dos, si uno es garante solidario o no, y en caso de disolución de matrimonio quién se queda con la casa y quién asume el saldo del crédito hipotecario. Los más precavidos suelen confeccionar un contrato notarial para que queden aclaradas estas cuestiones, pero aparentemente no es algo habitual en las familias latinas de Japón.   
 

Por: Lic. Alberto Matsumoto

www.ideamatsu.com


 










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